Die Sache mit „Alles muss neu“ – Immobilien Investment

Die Sache mit „Alles muss neu“ – Immobilien Investment

Die Sache mit „Alles muss neu“ – Immobilien Investment

In unserem letzten Blog Artikel haben wir die Reihe „Immobilien Investment“ gestartet.
Hierbei lassen wir euch an allen Erfahrungen unseres ersten, großen Immobilien Investments teilhaben. Wir haben bereits berichtet, wie wir das Objekt unser Wahl gefunden haben.
Darüber hinaus steht bereits der grobe Plan für den Umbau des Einfamilienhauses in ein 3 Parteien Haus.

Doch jetzt wird es erst so richtig spannend. Wir beginnen mit dem Abriss, stellen fest was bleiben kann und was erneuert werden muss. Außerdem müssen wir bereits die wichtigsten Entscheidungen treffen…

Der Abriss hat begonnen…Im Erdgeschoss mussten einige Wände weichen. Wo Küche, Schlafzimmer und Esszimmer waren, sollte ein großzügiger Wohnbereich samt offener Küche entstehen. Bevor dies geschehen kann, müssen die Maßnahmen natürlich mit einem Statiker besprochen werden. Denn das knapp 70 Jahre alte Haus hat natürlich keine Pläne bezüglich der Statik. Eine teure aber auf keinen Fall zu vernachlässigende Angelegenheit.

Im 1.OG haben wir den Grundriss großteils nur umfunktioniert. Eine Küche wurde zum Badezimmer. Außerdem mussten Türöffnungen versetzt werden, um einen weiteren Raum zu schaffen.
Aber am meisten musste im Dachgeschoss abgerissen werden…

Im letzten Blog Artikel haben wir bereits berichtet, dass wir die Zwischendecke entfernen werden.
Diese Entscheidung war zweifellos die Richtige, allerdings war der Aufwand doch größer als gedacht. Die Kosten für den Ausbau und das Dämmen eines Dachspitzes wurden um ein Vielfaches höher als geplant.
Im Dachgeschoss ist letztendlich alles entfernt worden – bis auf die tragenden Balken.

Dann kam es zum Treffen mit unserem Elektriker. Der ursprüngliche Plan war so viel wie möglich von der vorhanden Elektrik zu erhalten. Wir möchten den Umbau ja möglichst kostengünstig halten…Im Dachgeschoss war uns natürlich bewusst, dass die Elektrik komplett ausgetauscht wird. Doch schnell kam die Erkenntnis, so funktioniert das nicht.

Die Elektrik wurde zwar erst vor 10 Jahren modernisiert, allerdings lässt sich diese nicht beliebig erweitern. Durch den veränderten Grundriss konnten Lichtschalter und Steckdosen nicht an gleicher Stelle bleiben. Außerdem war die Aufteilung in 3 Partien nicht möglich. Jede Wohnung benötigt einen eigenen Sicherungskasten und einen separaten Stromzähler. Der Gemeinschaftsbereich, sowie die Anschlüsse der Waschmaschinen im Keller mussten auch richtig zugeordnet werden.
Heutzutage benötigt jede Spülmaschine, Waschmaschine oder Boiler eine eigene Sicherung.
Somit stand der Entschluss, die Elektrik muss komplett NEU.

Ähnlich sah es mit den Wasser und Heizungsleitungen aus. Die Heizung konnte zwar bleiben, allerdings musste die Verrohung massiv erweitert werden. Im Dachgeschoss stand noch eine uralte Therme, diese wurde entfernt und alle Rohre wurden herausgerissen. Neue Rohre wurden verlegt und eine Verbindung zur Gasheizung im 1.OG wurde geschaffen.
Somit verfügt die große Wohnung welche sich über das 1.OG und das DG erstreckt über eine eigene Heizung.

Die Gastherme im Keller versorgt das Erdgeschoss. Hier wurden nur kleine Anpassungen an der Verteilung der Heizkörper und der Verrohung vollzogen. Die Aufteilung der Kosten erfolgt über eine externe Firma die den Verbrauch direkt am Heizkörper abliest.

Auch bei den Bädern und Küchen dachten wir, dass die meisten Anschlüsse nur versetzt werden müssen. Allerdings wäre es auch hier aufwändiger gewesen, die vorhanden Rohre zu erweitern, als die Bäder neu zu verrohren. Außerdem waren einige Abflüsse für den heutigen Standard zu klein und nicht in allen Küchen gab es einen Warmwasser Anschluss.
Also auch hier wieder: ALLES NEU.

Jetzt geht es endlich an den Neuaufbau.
Um ein Einfamilienhaus in ein Dreifamilienhaus zu verwandeln müssen 3 Wohnungseingänge gebaut werden. Weitere Trockenbauarbeiten waren der neue Flur im 1.OG, sowie das Schließen alter Türöffnungen. Die meiste Arbeit machte aber der Ausbau des Dachspitzes. Zwischen die Balken wurde eine Dämmung gesetzt, dann kam eine Unterkonstruktion für den Trockenbau und zum Schluss Rigipsplatten. Und das alles, obwohl das Dach erst vor ein paar Jahren erneut und mit einer Aufsparrendämmung versehen wurde.

Sobald die Wände und Decken stehen, müssen diese verkleidet werden.
Hierfür gibt es verschiedene Varianten. Die einfachste ist sicherlich die Wände nur etwas zu verputzen, um sie dann mit einer Raufasertapete zu tapezieren. Diese Variante erfordert wenig Vorarbeit. Eine weitere, kostengünstige Variante ist der Rauputz. Dieser lässt sich auch relativ schnell auftragen und kann im Anschluss direkt überstrichen werden.

Wir haben uns im diesem Fall für eine wesentlich zeitaufwendigere und somit teuere Option entschieden. Alle Wände wurden verputzt, anschließend verspachtelt und abgeschliffen, bis sie komplett glatt sind. Der Look dieser Wände ist natürliche moderner und hochwertiger.
Trotzdem sollte man hier je nach Investment Abwegen, welche Variante die Richtige ist.

Nur als kleine Orientierungshilfe… Die Wandgestaltung macht in unserem Fall ca 35% der Gesamtkosten aus. Durch den Einsatz eines Rauputzes lässt sich dieser Faktor halbieren.

Die Elektrik ist nun neu verlegt, die Rohre wurden ausgetauscht/ erweitert und die Wände warten nur noch auf einen Anstrich, jetzt geht es zum Boden. 
In einigen Zimmern haben sich unter den verschiedensten Böden alte Dielen versteckt.
Diese sind allerdings marode und nicht mehr nutzbar. Die Böden sind nicht in allen Zimmer auf einer Höhe und sehr uneben. In diesem Zustand unmöglich einen Holzboden oder Fliesen zu verlegen. Alle Dielenböden wurden verspachtelt, sodass alle Rillen und Lücken verschlossen werden. Im Anschluss wurde in allen Stockwerken eine Ausgleichsmasse verteilt.
Nun können alle Böden durchgängig verlegt werden.

Im nächsten Blog Artikel wird es SCHÖÖÖNN.
Wir wählen den Parkettboden, die Fliesen und die Sanitärelemente aus.
Alles mit dem Wissen, dass es sich um Mietwohnungen handelt.
Außerdem planen wir die Küchen für jede der 3 Wohnungen.
Es bleibt also spannend….


Wir möchten diese Blogartikel-Reihe gerne mit euch zusammen gestalten!
Also, was würde euch interessieren und welche Fragen habt ihr?

LASS ES UNS WISSEN IN DEN KOMMENTAREN


Und hast du uns schon auf Facebook geliked?!
Denn hier posten wir regelmäßig unsere neusten Erfolge und Ereignisse.

https://www.facebook.com/HomestagingDE

Bis Bald!

Heike Uhlemann

Über den Autor

Hinterlasse einen Kommentar