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Die Sache mit „Alles muss neu“ – Immobilien Investment

Die Sache mit „Alles muss neu“ – Immobilien Investment

In unserem letzten Blog Artikel haben wir die Reihe „Immobilien Investment“ gestartet.
Hierbei lassen wir euch an allen Erfahrungen unseres ersten, großen Immobilien Investments teilhaben. Wir haben bereits berichtet, wie wir das Objekt unser Wahl gefunden haben.
Darüberhinaus steht bereits der grobe Plan für den Umbau des Einfamilienhauses, in ein 3 Parteien Haus. 

Doch jetzt wird es erst so richtig spannend, wir beginnen mit dem Abriss, stellen fest was bleiben kann und was erneuert werden muss. Außerdem müssen wir bereits die wichtigsten Entscheidungen treffen… 

Der Abriss hat begonnen…Im Erdgeschoss mussten einige Wände weichen. Wo Küche, Schlafzimmer und Esszimmer waren, sollte ein großzügiger Wohnbereich samt offener Küche entstehen. Bevor dies geschehen ist, mussten die Maßnahmen natürlich mit einem Statiker besprochen werde. Denn das knapp 70 Jahre alte Haus hatte natürlich keine Pläne bezüglich der Statik. Eine ziemlich teure aber auf keinen Fall zu vernachlässigende Angelegenheit.

Im 1.OG haben wir den Grundriss großteils nur umfunktioniert. Eine Küche wurde zum Badezimmer. Außerdem mussten Türöffnungen versetzt werden, um einen weiteren Raum zu schaffen.
Aber am meisten musste im Dachgeschoss abgerissen werden…

Im letzten Blog Artikel haben wir bereits berichtet, dass wir die Zwischendecke entfernen werden.
Diese Entscheidung war zweifellos die Richtige, allerdings war der Aufwand wesentlich höher als gedacht. Die Kosten für den Ausbau und das Dämmen eines Dachspitzes sind darüber hinaus um ein Vielfaches höher.
Im Dachgeschoss ist letztendlich alles entfernt worden, bis auf die tragenden Balken.

Nun kam es zum Treffen mit unserem Elektriker. Der ursprüngliche Plan war so viel wie möglich von der vorhanden Elektrik zu erhalten. Wir möchten den Umbau ja möglichst kostengünstig halten…Im Dachgeschoss war uns natürlich bewusst, dass die Elektrik komplett ausgetauscht wird. Doch schnell kam die Erkenntnis, so funktioniert das nicht.

Die Elektrik wurde zwar erst vor 10 Jahren modernisiert, allerdings lässt sich diese nicht beliebig erweitern. Durch den veränderten Grundriss konnten Lichtschalter und Steckdosen nicht an gleicher Stelle bleiben. Außerdem war die Aufteilung in 3 Partien nicht möglich. Jede Wohnung benötigt einen eigenen Sicherungskasten und einen separaten Stromzähler. Der Gemeinschaftsbereich, sowie die Anschlüsse der Waschmaschinen im Keller mussten auch richtig zugeordnet werden.
Heutzutage benötigt jede Spülmaschine, Waschmaschine oder Boiler eine eigene Sicherung.
Somit stand der Entschluss, die Elektrik muss komplett NEU.

Ähnlich sah es mit den Wasser und Heizungsleitungen aus. Die Heizung konnte zwar bleiben, allerdings musste die Verrohung massiv erweitert werden. Im Dachgeschoss stand noch eine uralte Therme, diese wurde entfernt und alle Rohre wurden herausgerissen. Neue Rohre wurden verlegt und eine Verbindung zur Gasheizung im 1.OG wurde geschaffen.
Somit verfügt die große Wohnung welche sich über das 1.OG und das DG erstreckt über eine eigene Heizung.

Die Gastherme im Keller versorgt das Erdgeschoss. Hier wurden nur kleine Anpassungen an der Verteilung der Heizkörper und der Verrohung vollzogen. Die Aufteilung der Kosten erfolgt über eine externe Firma die den Verbrauch direkt am Heizkörper abliest.

Auch bei den Bädern und Küchen dachten wir, dass die meisten Anschlüsse nur versetzt werden müssen. Allerdings wäre es auch hier aufwändiger gewesen, die vorhanden Rohre zu erweitern, als die Bäder neu zu verrohren. Außerdem waren einige Abflüsse für den heutigen Standart zu klein und nicht in allen Küchen gab es einen Warmwasser Anschluss.
Also auch hier wieder: ALLES NEU.

Jetzt geht es endlich an den Neuaufbau.
Um ein Einfamilienhaus in ein Dreifamilienhaus zu verwandeln müssen 3 Wohnungseingänge gebaut werden. Weitere Trockenbauarbeiten waren der neue Flur im 1.OG, sowie das Schließen alter Türöffnungen. Die meiste Arbeit machte aber der Ausbau des Dachspitzes. Zwischen die Balken wurde eine Dämmung gesetzt, dann kam eine Unterkonstruktion für den Trockenbau und zum Schluss Rigipsplatten.

Sobald die Wände und Decken stehen, müssen diese verkleidet werden.
Hierfür gibt es verschiedene Varianten. Die einfachste ist sicherlich die Wände nur etwas zu verputzen, um sie dann mit einer Raufasertapete zu tapezieren. Diese Variante erfordert wenig Vorarbeit. Eine weitere, kostengünstige Variante ist der Rauputz. Dieser lässt sich auch relativ schnell auftragen und kann im Anschluss direkt überstrichen werden.

Wir haben uns im diesem Fall für eine wesentlich zeitaufwendigere und somit teuere Option entschieden. Alle Wände wurden verputzt, anschließend verspachtelt und abgeschliffen, bis sie komplett glatt sind. Der Look dieser Wände ist natürliche moderner und hochwertiger.
Trotzdem sollte man hier je nach Investment Abwegen, welche Variante die Richtige ist.

Nur als kleine Orientierungshilfe… Die Wandgestaltung macht in unserem Fall c.a 35% der Gesamtkosten aus. Durch den Einsatz eines Rauputzes lässt sich dieser Faktor halbieren.

Die Elektrik ist nun neu verlegt, die Rohre wurden ausgetauscht/ erweitert und die Wände warten nur noch auf einen Anstrich, jetzt geht es zum Boden. 
In einigen Zimmern haben sich unter den verschiedensten Böden alte Dielen versteckt.
Diese sind allerdings marode und nicht mehr nutzbar. Die Böden sind nicht in allen Zimmer auf einer Höhe und sehr uneben. In diesem Zustand unmöglich einen Holzboden oder Fliesen zu verlegen. Alle Dielenböden wurden verspachtelt, sodass alle Rillen und Lücken verschlossen werden. Im Anschluss wurde in allen Stockwerken eine Ausgleichsmasse verteilt.
Nun können alle Böden durchgängig verlegt werden.

Im nächsten Blog Artikel wird es SCHÖÖÖNN.
Wir wählen den Parkettboden, die Fliesen und die Sanitärelemente aus.
Alles mit dem Wissen, dass es sich um Mietwohnungen handelt.
Außerdem Planen die Küchen für jede der 3 Wohnungen.
Es bleibt also spannend….


Wir möchten diese Blogartikel-Reihe gerne mit euch zusammen gestalten!
Also, was würde euch interessieren und welche Fragen habt ihr?

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Bis Bald!

Heike Uhlemann
Staging Community Treffen 2019 – Das solltest du nicht verpassen!

Staging Community Treffen 2019 – Das solltest du nicht verpassen!

08. bis 09. Februar 2019
im Hotel Campo in Renningen bei Stuttgart

Mit mittlerweile über 200 Mitgliedern ist die Staging Community in Deutschland zum größten unabhängigen Zusammenschluss von Home Stagern herangewachsen.
Und auch nächstes Jahr wird es wieder ein großes Staging Community Treffen geben, bei dem man sich austauscht, Kontakte knüpft, Motivation tankt und natürlich auf den neuesten Stand gebracht wird.
Unterstützt werden wir hierbei von spannenden Gästen aus der Immobilien-, Möbel- und Home Staging Branche. Das solltest du auf keinen Fall verpassen!

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Wir suchen dich!

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Mitarbeiter/in ( Teilzeit ) im Bereich Innenarchitektur/ Home Staging gesucht!

Du hast gerade dein Studium (bevorzugt Innenarchitektur) abgeschlossen, bzw. bereits Erfahrung in der Wohnraumgestaltung, bist motiviert, teamfähig, organisiert, gewohnt selbstständig zu arbeiten und hast Lust auf eine abwechslungsreiche Tätigkeit mit Zukunftsperspektive?

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Sehr gerne würden wir dich – bei beidseitigem Interesse – später in eine Vollzeitstelle übernehmen. 

Heike Uhlemann

Mein neuer KURS „Pimp your Fewo“

Mein neuer KURS „Pimp your Fewo“

Wie vielleicht schon manche von euch auf meinen Social Media Kanälen mitbekommen haben, war ich nun schon einige Male unterwegs, um meinen neuen Kurs „Pimp your Fewo“ abzuhalten.  Wie es aussieht war diese Erfahrung nicht nur für mich neu und spannend, auch ihr hattet zu diesem Thema einige Fragen, auf die ich nun versuche in einer Art „Frage-Antwort-Modell“ einzugehen…

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Home Staging Makler Lau & Partner

Home Staging Makler Lau & Partner

„Frau Uhlemann… es hat schon wieder geklappt!! Die Wohnung wurde bei der ersten Besichtigung verkauft und zwar zum vollen Preis! Die Käufer sind glücklich, die Verkäuferin begeistert und wir natürlich auch.“

Diesen Anruf erhielt ich vor einigen Tagen von Herrn Schmuck vom Immobilienbüro Lau&Partner, für die wir diese besagte Wohnung kurz zuvor für den Verkauf aufbereitet hatten.
Es handelte sich bereits um die dritte Wohnung innerhalb der letzten 3 Monate, die nach dem Home Staging so schnell von Lau&Partner veräußert wurde.
( Dazu muss ich wahrscheinlich nicht extra erwähnen, dass diese Art von Anrufen zu den Höhepunkten meiner Arbeit als Home Stagerin gehören 😉 )

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Warum Home Staging ?

Warum Home Staging ?

Eine Entscheidung zum Home Staging beinhaltet für den Auftraggeber immer auch die Abwägung, ob der Nutzen die zusätzlichen Kosten rechtfertigt.

Und weil wir Deutschen diesen Nutzen möglichst anhand von offiziellen Zahlen bestätigt sehen möchten, habe ich alle relevanten Statistiken zusammengetragen und hier zusammengefasst.

Warum Home Staging

– Auswirkung für den Immobilienkäufer:

Was ? – werden Sie nun vielleicht denken… Der Käufer profitiert auch vom Home Staging?
Sehen Sie selbst:

Der durchschnittliche Immobilienkäufer ist 40 Jahre alt. ⓶

80% davon haben eine genaue Vorstellung, wie Ihre künftige Immobilie aussehen soll ⓷
und 60% kaufen eine Bestandsimmobilie.⓶

Dabei geben 66 % an, ein „problematischer Grundriss“ habe negative Auswirkungen auf ihre Kaufentscheidung ⓶ und 61% wünschen sich bevorzugt Helligkeit in den künftigen 4 Wänden ⓷.

Für 22% sind dunkle Räume und wenig Licht sogar Ausschlußkriterien bei der Immobilienwahl.

51% der Immobilienkäufer mögen einen modernen Einrichtungsstil und 42% gefällt das mediterrane
Lebensgefühl. ⓶

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Mein ganz persönlicher Jahresrückblick 2014

Mein ganz persönlicher Jahresrückblick 2014

Weihnachten ist schon eine feine Sache… gutes Essen, viel Zeit mit der Familie und die Gelegenheit das vergangene Jahr Revue passieren zu lassen.
Genau das habe ich auch getan.. ich habe mir die Herausforderungen, die Erfolge und Misserfolge dieses Jahres 2014 mal wieder ins Gedächtnis gerufen.

Da waren zuerst natürlich die vielen verschiedenen Home Staging Projekte, die ich in diesem Jahr wieder meistern durfte.

Meine Erfolge in 2014…

Schon Anfang Januar konnte ich mich über einen großen Verkaufserfolg freuen.
Eine Wohnung, die vorher bereits lange am Markt angeboten wurde, fand nur wenige Tage nach unserem Home Staging Einsatz einen neuen Käufer.

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